【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】人口成長是都市發(fā)展的必要因素，同時也是房市的基本面，尤其近年在少子化、人口負成長的環(huán)境下，人口的遷徙狀況自然成為判斷區(qū)域房市表現(xiàn)，或房地產(chǎn)增值潛力的參考。永慶房產(chǎn)集團研展中心副理陳金萍說明，人口跨縣市流動受到眾多因素的影響，其中都市間發(fā)展差異便是刺激人民「以腳投票」的重要因素，例如就業(yè)機會、文教資源、公共設(shè)施便利性及社會福利豐富多元的地區(qū)，會形成吸引人口的拉力；但所得水準相對較低或是房價過高的地區(qū)，可能就會成為人口流入的阻力，甚至產(chǎn)生讓人口向外逃離的推力。
 
產(chǎn)業(yè)群聚效益強　竹北市登人口淨遷入冠軍！
 
永慶房產(chǎn)集團根據(jù)七都各民政局人口資料及內(nèi)政部實價登錄統(tǒng)計資料交叉比對，觀察2021年七都會區(qū)淨遷入人口排名前十大行政區(qū)，由新竹縣「竹北市」以4,175人，站穩(wěn)七都人口吸力最強行政區(qū)，住宅均價落在29.4萬/坪。陳金萍表示，竹北市2021年人口淨遷入之所以能奪下七都行政區(qū)之首，除了鄰近新竹科學園區(qū)，發(fā)揮人口磁吸效應(yīng)外，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)聚落也不斷發(fā)展，如「臺元科技園區(qū)」、「臺大生醫(yī)園區(qū)」和「AI智慧園區(qū)」等，吸引多家大廠進駐，逐漸形成另一個產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)新研發(fā)的新聚落，創(chuàng)造大量、穩(wěn)定的工作機會，帶動人口不斷移入，自然擊敗七都各行政區(qū)，成為最熱門移民區(qū)域。
 
隨著人口持續(xù)增加，竹北市不再像初期發(fā)展蕭瑟，已陸續(xù)增設(shè)不少學區(qū)，因應(yīng)不斷攀升的就學需求；此外，基本的生活機能也逐漸到位，2021年底新竹縣首家大型百貨商場「大遠百購物中心」開幕，未來還有蔦屋書店、龍享廣場、豐邑機構(gòu)商場等，帶動竹北的生活品質(zhì)進一步提升，宜居條件讓許多竹科人、生技業(yè)和醫(yī)生族群紛紛選擇在竹北購屋、置產(chǎn)，加上當?shù)鼐用袼酶咔沂杖敕€(wěn)定，購屋實力堅強，未來房市表現(xiàn)仍可期待。
 
至於人口紅利表現(xiàn)第二、第三的為新北市「林口區(qū)」、臺中市「北屯區(qū)」，住宅均價分別落在29.0、22.2萬/坪。陳金萍指出，林口區(qū)和北屯區(qū)近年發(fā)展亮眼，區(qū)域內(nèi)重大利多接續(xù)點火，其中不乏大規(guī)模交通建設(shè)、商場、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，以林口區(qū)來說，過去被譏為三大鬼城之一，但近年在機場捷運、三井OUTLET、工一工業(yè)區(qū)，以及國際媒體園區(qū)帶動下，創(chuàng)造龐大的就業(yè)機會，進而形成強大的人口拉力，也因便利的交通機能，成為「脫北」者移居第一順位；而北屯區(qū)近年則因坐擁捷運綠線、鐵路高架等交通題材，以及大型商場COSTCO、臺中巨蛋、漢神百貨等進駐，當?shù)厣顧C能日漸完善，區(qū)域房市後續(xù)發(fā)展備受期待，加上相對低基期的房價，也讓不少民眾湧入購屋。
 
科技業(yè)設(shè)廠、新興重劃區(qū)、房價低基期題材帶動　蛋白區(qū)人口磁吸關(guān)鍵
 
若綜觀人口紅利前十大熱門行政區(qū)，陳金萍表示，可以發(fā)現(xiàn)多為過去房價基期低的蛋白區(qū)，而這些行政區(qū)可以找到幾個共通點，首先是「科技業(yè)設(shè)廠」，受惠於美中貿(mào)易、新冠疫情，不少國際大廠、臺商來臺設(shè)廠，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造出龐大的就業(yè)機會，進而產(chǎn)生強大的人口拉力，如新竹縣市在「竹科」的加持下，就有「竹北市」和「東區(qū)」兩行政區(qū)入榜，高雄市在政府積極推動下，也有仁武產(chǎn)業(yè)園區(qū)、橋頭科學園區(qū)，最近更有臺積電設(shè)廠的光環(huán)，讓「仁武區(qū)」、「橋頭區(qū)」搶進榜單；第二是區(qū)域內(nèi)多有「新興重劃區(qū)」， 相較於蛋黃區(qū)開發(fā)飽和、供給少的問題，不少建商在蛋白區(qū)內(nèi)的新興重劃區(qū)大舉推案，住宅產(chǎn)品選擇多元，加上重劃區(qū)市容整齊舒適，重大建設(shè)陸續(xù)開工、生活機能也逐步到位，受到不少首購或是換屋族的青睞；最後則是「低基期房價」，入榜的行政區(qū)，住宅均價多落在親民的1、2字頭，不少在蛋黃區(qū)就業(yè)的民眾，在交通及房價的取捨下，選擇往「蛋白、蛋殼區(qū)」移動，以時間成本替代房價成本。
 
最後，陳金萍補充，目前雖因市場資金氾濫，投資題材遍地開花，讓房市交易熱度維持一片榮景，但臺灣已邁入少子化、人口負成長的時代，在人口自然增加呈現(xiàn)減少的情況下，社會增加的人口遷入，將成為支撐房市交易的重要條件。因此，陳金萍建議，有意購屋的民眾不妨在購屋前先參考「人口淨遷入」的數(shù)據(jù)，同時觀察行政區(qū)未來發(fā)展?jié)摿盃顩r，畢竟區(qū)域重大建設(shè)成形、人民所得穩(wěn)步成長，帶動人口持續(xù)挹注，才是房市獲得穩(wěn)定支撐的重要關(guān)鍵！